Leilão de imóveis em 2026: oportunidades, riscos e cuidados antes de comprar

Com mais de 400 imóveis anunciados em leilões do Santander, modalidade chama a atenção pelos descontos, mas exige análise da documentação, dos custos e das condições de ocupação.

O mercado imobiliário brasileiro voltou a chamar a atenção para uma modalidade de compra que pode oferecer oportunidades interessantes: os leilões de imóveis. Em outubro de 2026, o Santander anunciou dois eventos online, programados para 3 de novembro, com mais de 400 propriedades disponíveis em diferentes regiões do país.

Os valores iniciais variam de R$ 25,3 mil a R$ 2,7 milhões, com descontos anunciados de até 80% em relação aos valores de avaliação de determinados imóveis.

As ofertas incluem casas, apartamentos, terrenos e propriedades rurais. Entretanto, os preços reduzidos também levantam uma dúvida importante: comprar um imóvel em leilão realmente vale a pena?

Para quem pretende investir ou conquistar a casa própria em Belo Horizonte, compreender o funcionamento dessa modalidade é fundamental para evitar prejuízos e identificar oportunidades reais.

Santander anuncia leilões com mais de 400 imóveis em novembro de 2026

Segundo reportagem publicada pela Exame em 29 de outubro de 2026, o Santander programou dois leilões imobiliários para 3 de novembro, realizados pelas plataformas Zuk e Mega Leilões.

Um dos eventos reúne aproximadamente 200 imóveis distribuídos por 22 estados e pelo Distrito Federal. O outro conta com mais de 200 propriedades, totalizando mais de 400 lotes anunciados.

Entre os destaques estão:

• Menor lance inicial anunciado: R$ 25,3 mil, referente a uma casa de 48 m² em Rio Largo, Alagoas.

• Maior lance inicial destacado: R$ 2,7 milhões, para um apartamento duplex de 645 m² na Bela Vista, em São Paulo.

• Descontos anunciados: até 80% sobre o valor de avaliação em determinados lotes.

• Modalidade: leilões realizados pela internet.

• Pagamento: à vista ou por meio de financiamento em imóveis elegíveis, conforme as condições específicas de cada edital.

Para determinados imóveis residenciais, o financiamento anunciado pode chegar a 420 meses, equivalentes a 35 anos. Entretanto, a disponibilidade de crédito depende da aprovação do banco e das regras do lote.

Os valores divulgados são lances iniciais, não necessariamente os preços finais de aquisição. Além disso, a apresentação do maior lance não significa aprovação automática da venda em todas as modalidades.

O volume de propriedades chama a atenção, mas, isoladamente, não comprova um crescimento estatístico nacional dos leilões. Para avaliar a evolução desse mercado, é necessário comparar dados de diferentes períodos.

Como funciona um leilão de imóveis?

Um leilão imobiliário é um procedimento de venda no qual interessados apresentam lances para adquirir uma propriedade, respeitando regras previamente estabelecidas.

Os imóveis podem ser ofertados em decorrência de processos judiciais, execução de garantias de financiamentos ou decisões comerciais de seus proprietários.

Leilão judicial

O leilão judicial ocorre por determinação da Justiça, geralmente em processos de cobrança ou execução de dívidas.

Nessa modalidade, o imóvel pode ser vendido para satisfazer uma obrigação financeira reconhecida judicialmente.

As condições de venda, eventuais restrições e responsabilidades do comprador devem ser analisadas no edital e nos documentos do processo.

Leilão extrajudicial

O leilão extrajudicial pode ocorrer sem a condução direta de um processo judicial de execução.

Um exemplo comum envolve imóveis utilizados como garantia em financiamentos com alienação fiduciária.

Em caso de inadimplência, após os procedimentos legais aplicáveis, o credor pode consolidar a propriedade e promover o leilão.

A modalidade é regulamentada pela Lei Federal nº 9.514/1997, posteriormente alterada por outras normas, incluindo a Lei nº 14.711/2023.

É importante destacar que nem toda venda anunciada por um banco corresponde ao mesmo procedimento jurídico. Alguns imóveis já pertencem à instituição e podem ser comercializados por meio de editais ou condições próprias.

Quais são as vantagens de comprar um imóvel em leilão?

O principal atrativo costuma ser a possibilidade de adquirir uma propriedade por um valor inferior ao praticado em negociações convencionais.

Entretanto, essa não é a única característica que pode tornar a modalidade interessante.

1. Possibilidade de comprar abaixo do valor de mercado

Determinados imóveis são anunciados com valores iniciais reduzidos em relação à avaliação utilizada pelo vendedor.

Para investidores, a diferença pode representar uma oportunidade, desde que o custo final da aquisição permaneça competitivo.

Contudo, um desconto expressivo sobre o valor de avaliação não garante que o imóvel esteja abaixo do preço real de mercado.

2. Diversidade de imóveis disponíveis

Os leilões podem reunir apartamentos, casas, terrenos, salas comerciais e outras propriedades.

Essa variedade permite que compradores pesquisem oportunidades compatíveis com diferentes objetivos, como moradia, locação ou revenda.

3. Possibilidade de financiamento

Alguns bancos permitem o financiamento de imóveis adquiridos em determinadas modalidades de leilão.

No caso dos eventos anunciados pelo Santander, há condições de financiamento para lotes elegíveis, sujeitas às regras específicas e à análise de crédito.

A possibilidade de financiamento, entretanto, não deve ser presumida antes da leitura do edital.

Quais são os riscos de comprar um imóvel em leilão?

Apesar das oportunidades, a aquisição de imóveis em leilão exige atenção redobrada.

Entre os principais riscos estão problemas de documentação, imóveis ocupados, despesas adicionais e dificuldades para avaliar o estado de conservação da propriedade.

Imóvel ocupado: quem é responsável pela desocupação?

Uma das situações mais delicadas ocorre quando o imóvel anunciado está ocupado.

Dependendo da modalidade de leilão e das condições estabelecidas, o comprador poderá precisar adotar medidas judiciais ou extrajudiciais para obter a posse.

Isso pode representar despesas adicionais e atrasar a utilização, a locação ou a revenda do bem.

Nos leilões decorrentes de alienação fiduciária, a Lei nº 9.514/1997 prevê mecanismos específicos de reintegração de posse. Entretanto, a aplicação dessas regras depende das circunstâncias concretas.

Por isso, comprar um imóvel ocupado exige avaliação jurídica prévia e planejamento financeiro.

Dívidas de condomínio e IPTU

Outro ponto importante envolve possíveis débitos vinculados à propriedade.

Antes de participar, o comprador deve verificar a existência de dívidas condominiais, impostos atrasados e outras obrigações.

A responsabilidade por esses valores pode variar conforme o tipo de leilão, a natureza da dívida, o edital e a legislação aplicável.

Não é seguro presumir que o banco ou o antigo proprietário assumirá automaticamente todas as pendências.

Estado de conservação do imóvel

Nem sempre é possível visitar o interior de uma propriedade antes do leilão.

Fotos antigas, descrições incompletas e ausência de informações sobre reformas podem dificultar uma avaliação precisa.

Um apartamento aparentemente vantajoso pode exigir investimentos significativos em instalações elétricas, hidráulicas, revestimentos e outros reparos.

O próprio portal Santander Imóveis alerta que imagens de avaliações podem não refletir a situação atual da propriedade.

Portanto, sempre que possível, é recomendável realizar uma visita técnica e reservar recursos para eventuais intervenções.

Quais documentos devem ser analisados antes de comprar um imóvel em leilão?

A documentação é uma das etapas mais importantes para avaliar a segurança da aquisição.

Antes de apresentar qualquer lance, o interessado deve verificar:

1. Edital do leilão: contém as regras de participação, os valores, os prazos, as formas de pagamento e as responsabilidades do comprador.

2. Matrícula atualizada do imóvel: permite verificar a descrição da propriedade, a titularidade e os registros de ônus ou restrições.

3. Certidão de ônus reais: auxilia na identificação de gravames que possam afetar o imóvel, observada a situação registral atualizada.

4. Informações de IPTU: ajudam a identificar pendências tributárias e dados do cadastro municipal.

5. Declaração de débitos condominiais: importante para imóveis situados em condomínios.

6. Documentação processual: quando aplicável, permite verificar ações judiciais relacionadas ao leilão e possíveis controvérsias.

7. Situação de ocupação: identifica se o imóvel está desocupado, ocupado pelo antigo proprietário ou por terceiros.

Além desses documentos, pode ser necessário verificar a regularidade da construção, a averbação da área edificada e a existência de limitações urbanísticas.

A análise jurídica individualizada é especialmente importante quando houver dúvidas sobre a transferência da propriedade ou a possibilidade de obtenção da posse.

Comprar imóvel em leilão em Belo Horizonte vale a pena?

Em Belo Horizonte, os leilões podem ser uma alternativa para compradores que procuram imóveis residenciais ou comerciais com preços competitivos.

Entretanto, a atratividade depende de fatores como localização, características da propriedade, documentação, valor final e despesas adicionais.

Oportunidades na Zona Sul e Centro-Sul de BH

Bairros como Lourdes, Savassi, Funcionários, Serra, Santo Antônio, Anchieta, Cruzeiro e Sion apresentam diferentes perfis de imóveis e públicos compradores.

Nessas regiões, características como localização, infraestrutura urbana, proximidade de serviços, estado de conservação e padrão construtivo influenciam o valor de mercado.

Por isso, encontrar um imóvel com lance inicial reduzido não significa, necessariamente, identificar um bom investimento.

O interessado deve comparar a propriedade com imóveis semelhantes anunciados na mesma região e considerar suas condições específicas.

Essa análise também se aplica a bairros como Buritis, Prado, Floresta e Santa Efigênia, que possuem características e dinâmicas próprias.

Importante: a referência a esses bairros não significa que existam unidades disponíveis neles nos leilões anunciados pelo Santander. A oferta precisa ser confirmada nos catálogos oficiais.

Quais custos precisam entrar na conta?

Além do lance vencedor, uma aquisição pode envolver:

• Comissão do leiloeiro, quando aplicável;

• Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);

• Custas e emolumentos cartorários;

• Despesas com regularização documental;

• Eventuais dívidas e encargos de responsabilidade do adquirente;

• Custos com desocupação;

• Reformas e reparos;

• Despesas financeiras, quando houver financiamento.

Em Belo Horizonte, a alíquota geral do ITBI é de 3%, conforme informações da Prefeitura. O cálculo deve observar a base tributável aplicável, e há situações específicas de isenção ou redução previstas na legislação.

Imagine, por exemplo, um apartamento com lance inicial de R$ 350 mil e valor de mercado estimado em R$ 450 mil.

À primeira vista, a diferença de R$ 100 mil pode parecer bastante atrativa.

Entretanto, se o imóvel exigir uma reforma de R$ 50 mil, apresentar custos de regularização e demandar despesas adicionais para obtenção da posse, a vantagem econômica poderá diminuir consideravelmente.

O exemplo é hipotético e mostra por que a decisão não deve considerar apenas o preço anunciado.

Como evitar golpes em leilões imobiliários?

Com a divulgação de oportunidades pela internet, também é importante observar a autenticidade das plataformas utilizadas.

Antes de cadastrar informações ou realizar pagamentos, o comprador deve confirmar se o evento está divulgado pelos canais oficiais do banco ou da leiloeira responsável.

Também é recomendável:

• Conferir o endereço eletrônico da plataforma;

• Verificar a identificação do leiloeiro;

• Desconfiar de propostas com urgência excessiva ou promessas de lucro garantido;

• Confirmar os dados de pagamento diretamente nos canais oficiais;

• Evitar transferências para contas de terceiros não previstas no edital.

Em caso de dúvida sobre a legitimidade do evento, o interessado deve procurar a instituição responsável antes de realizar qualquer pagamento.

Leilão ou compra tradicional: qual é a melhor opção?

A escolha depende do perfil do comprador, dos recursos disponíveis e do nível de risco que ele está disposto a assumir.

Nos leilões, o valor inicial pode ser atrativo, mas o processo pode envolver maior complexidade documental e dificuldades relacionadas à ocupação ou conservação.

Já na compra tradicional, normalmente existe maior possibilidade de visitar o imóvel, negociar condições diretamente e avaliar previamente suas características.

A orientação de profissionais do mercado imobiliário, somada à análise jurídica quando necessária, ajuda a tornar essa comparação mais segura.

Para quem pretende morar no imóvel imediatamente, por exemplo, uma propriedade desocupada e documentalmente regular pode oferecer vantagens que vão além do preço.

Perguntas frequentes sobre leilão de imóveis (FAQ)

1. É seguro comprar um imóvel em leilão?

Pode ser seguro, desde que o comprador analise o edital, verifique a documentação e compreenda os riscos envolvidos. A segurança depende das condições específicas de cada imóvel e procedimento.

2. Posso financiar um imóvel comprado em leilão?

Sim, em determinadas modalidades. Alguns bancos oferecem financiamento para imóveis elegíveis, sujeito à análise de crédito e às condições previstas no edital. Nem todo imóvel leiloado pode ser financiado.

3. Quem paga as dívidas de um imóvel arrematado?

Depende da natureza da dívida, do tipo de leilão, das regras legais e do edital. É importante identificar previamente a existência de débitos de condomínio, IPTU e outras obrigações, com apoio jurídico especializado.

4. Posso comprar um imóvel ocupado em leilão?

Sim, mas a ocupação pode dificultar a utilização imediata da propriedade. Dependendo do caso, pode ser necessário negociar a saída dos ocupantes ou recorrer a medidas judiciais para obter a posse.

5. Vale a pena comprar um apartamento em leilão em Belo Horizonte?

Pode valer a pena quando o custo total da aquisição, incluindo impostos, documentação, reformas e eventuais despesas de desocupação, for competitivo em comparação com imóveis semelhantes da região.

6. Como saber se o preço de um imóvel em leilão está realmente barato?

O ideal é comparar o custo total da aquisição com os valores de imóveis semelhantes, considerando localização, área, padrão construtivo, conservação e situação documental. Uma avaliação imobiliária profissional pode contribuir para essa análise.

Conclusão: oportunidades exigem planejamento e análise profissional

Os leilões imobiliários continuam despertando interesse entre compradores e investidores que buscam alternativas para adquirir propriedades.

Os eventos anunciados pelo Santander para novembro de 2026 demonstram a diversidade de imóveis ofertados e as diferentes condições de negociação disponíveis nessa modalidade.

Entretanto, um desconto expressivo não significa, necessariamente, uma compra vantajosa.

Documentação, localização, ocupação, conservação e custos adicionais precisam ser analisados antes de qualquer decisão.

Em Belo Horizonte, conhecer as características de cada bairro e compreender os valores praticados no mercado ajuda a identificar oportunidades compatíveis com diferentes objetivos.

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Fontes e referências

Noticiário de 2026

• Exame — De R$ 25,3 mil a R$ 2,7 milhões, Santander leiloa mais de 400 imóveis. Publicado em 29/10/2026.
  https://exame.com/mercado-imobiliario/de-r-253-mil-a-r-27-milhoes-santander-leiloa-mais-de-400-imoveis/

• Exame — Santander leiloa mais de 200 imóveis com financiamento de até 35 anos. Publicado em 27/10/2026.
  https://exame.com/mercado-imobiliario/santander-leiloa-mais-de-200-imoveis-com-financiamento-de-ate-35-anos/

Legislação e fontes oficiais

• Câmara dos Deputados — Lei nº 9.514/1997, texto atualizado sobre alienação fiduciária de imóveis.
  https://www2.camara.leg.br/legin/fed/lei/1997/lei-9514-20-novembro-1997-365383-normaatualizada-pl.html

• Prefeitura de Belo Horizonte — Orientações sobre ITBI, legislação, alíquotas e procedimentos.
  https://prefeitura.pbh.gov.br/fazenda/tributos/itbi

• Santander Imóveis — Portal oficial para consulta de imóveis, condições e editais.
  https://www.santanderimoveis.com.br/

Conteúdo informativo atualizado em 3 de novembro de 2026. As condições comerciais dos leilões e a disponibilidade dos imóveis podem mudar. O artigo não substitui análise jurídica, registral ou financeira individualizada.