Desistência da compra de imóveis: o que acontece quando o comprador não consegue continuar pagando?

Em 2026, esse assunto voltou a chamar atenção no mercado imobiliário brasileiro.

Os Indicadores Abrainc/Fipe acompanham mensalmente vendas, lançamentos, entregas, oferta e distratos no mercado primário. Dados do levantamento referentes ao primeiro trimestre de 2026, repercutidos em julho, apontam 5.763 unidades distratadas, aumento de 41,4% em relação ao primeiro trimestre de 2025. A relação entre distratos e vendas chegou a 11,4% no período.

O crescimento merece atenção, mas não significa, isoladamente, que o mercado imobiliário esteja em crise. Na verdade, outros indicadores de 2026 mostram demanda por imóveis e expansão do crédito, mesmo em um ambiente de juros ainda elevados.

Para o consumidor, a questão mais importante é outra: o que acontece quando alguém compra um imóvel e percebe que não conseguirá continuar pagando?

A resposta depende principalmente do tipo de contrato, da etapa da negociação e da existência ou não de financiamento com alienação fiduciária.

O que é um distrato imobiliário?

O distrato imobiliário é o desfazimento de um contrato de compra e venda de imóvel. Mas as consequências desse encerramento variam conforme o contrato e a razão pela qual a negociação está sendo desfeita.

É importante fazer essa distinção porque existem situações bastante diferentes.

Uma coisa é o comprador de um imóvel na planta, que ainda paga parcelas diretamente à incorporadora, perceber que não conseguirá concluir a compra.

Outra é alguém que já contratou um financiamento bancário com alienação fiduciária e deixa de pagar as prestações.

Embora as duas situações possam começar com a mesma dificuldade, falta de capacidade financeira para continuar pagando, os procedimentos e consequências jurídicas não são iguais.

Os distratos de imóveis realmente aumentaram em 2026?

Os dados disponíveis indicam aumento relevante no início do ano.

Os Indicadores Abrainc/Fipe são produzidos pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) a partir das informações fornecidas por incorporadoras associadas à Abrainc e acompanham, entre outros indicadores, os distratos do mercado primário.

No primeiro trimestre de 2026, dados do levantamento repercutidos pelo mercado apontaram 5.763 unidades distratadas, 41,4% acima do mesmo período de 2025.

A relação entre distratos e vendas teria alcançado 11,4%.

O dado precisa ser interpretado com cuidado. Os indicadores Abrainc/Fipe representam o universo das empresas participantes da pesquisa e, portanto, não equivalem a todos os contratos imobiliários existentes no Brasil.

Também não é correto concluir que todos os distratos ocorreram pelo mesmo motivo.

Dificuldade de financiamento, mudança de renda, reorganização financeira familiar e decisões relacionadas ao próprio empreendimento podem contribuir para o encerramento de contratos.

Ainda assim, o crescimento reforça uma preocupação importante: comprar um imóvel exige capacidade financeira para chegar até o final da operação, e não apenas para pagar a entrada.

Juros elevados ajudam a explicar o cenário?

O custo do crédito é uma das variáveis que precisam ser consideradas.

Na reunião encerrada em 5 de agosto de 2026, o Comitê de Política Monetária do Banco Central reduziu a Selic de 14,25% para 14% ao ano.

Foi mais um movimento de redução a taxa havia chegado a 15% no início do ano, mas o patamar continua elevado.

Juros altos não são automaticamente transferidos na mesma proporção para todas as modalidades de financiamento imobiliário. Cada banco trabalha com suas próprias condições, linhas de crédito e critérios.

Ainda assim, um ambiente de juros elevados influencia o custo e a disponibilidade do crédito.

Isso é especialmente relevante para quem compra imóvel na planta.

Imagine um imóvel adquirido durante o lançamento. O comprador paga entrada e parcelas durante a construção, mas uma parte relevante do valor será financiada somente quando o empreendimento estiver pronto.

Entre esses dois momentos podem se passar dois, três ou até mais anos.

Quando chega a entrega das chaves, o banco realiza sua análise de crédito considerando as condições daquele momento: renda, comprometimento financeiro, saldo devedor, taxa disponível e capacidade de pagamento.

O comprador pode descobrir que a prestação projetada anteriormente não corresponde mais àquela que conseguirá contratar.

É por isso que a pergunta “consigo pagar a entrada?” não é suficiente.

Também é necessário perguntar: “terei condições de financiar ou quitar o saldo devedor quando chegar a hora?”

Mercado continua financiando imóveis mesmo com juros altos

O aumento dos distratos precisa ser analisado junto com outros indicadores.

Em julho de 2026, os financiamentos imobiliários com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiram R$ 20,96 bilhões, segundo a Abecip.

Foi o maior volume já registrado para um mês de julho na série histórica da entidade.

Na comparação com julho de 2025, o crescimento foi de quase 77%.

Foram financiadas 57,9 mil unidades somente em julho, alta de 61,2% em relação ao mesmo mês do ano anterior.

Entre janeiro e julho de 2026, o SBPE movimentou R$ 115,5 bilhões em financiamentos, crescimento de 36,3% sobre os R$ 84,8 bilhões registrados no mesmo intervalo de 2025.

Em quantidade, foram 337,8 mil imóveis financiados, avanço de 37,1%.

Portanto, dois fenômenos podem acontecer simultaneamente: o mercado pode continuar apresentando forte demanda por financiamento enquanto uma parcela dos compradores enfrenta dificuldade para concluir negócios anteriormente contratados.

O que acontece quando o comprador não consegue continuar pagando o imóvel?

A primeira providência é identificar qual é a situação contratual.

As consequências podem ser diferentes para:

• imóvel na planta comprado diretamente da incorporadora;

• imóvel pronto ainda sendo pago ao vendedor;

• imóvel adquirido por financiamento bancário;

• contrato com alienação fiduciária;

• compra e venda entre particulares;

• atraso pontual que ainda pode ser renegociado.

Por isso, simplesmente “parar de pagar” sem compreender o contrato pode aumentar o problema.

Como funciona o distrato de um imóvel comprado na planta?

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabeleceu regras para o desfazimento de contratos imobiliários e alterou a Lei nº 4.591/1964, que trata das incorporações imobiliárias.

Quando o contrato celebrado diretamente com o incorporador é desfeito por iniciativa ou inadimplemento do comprador, a legislação prevê a restituição dos valores pagos, mas permite determinadas deduções.

Entre elas está a integralidade da comissão de corretagem e uma pena convencional que, em regra, não pode exceder 25% da quantia paga.

Existem, porém, situações diferentes.

E quando existe patrimônio de afetação?

Se a incorporação estiver submetida ao chamado patrimônio de afetação, a legislação admite que a pena convencional seja estabelecida em até 50% da quantia paga.

O patrimônio de afetação é um regime pelo qual o terreno, a construção e determinados recursos vinculados ao empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora e destinados à conclusão daquele projeto.

Por isso, a afirmação de que “quem desiste de um imóvel perde 50% do que pagou” é incorreta como regra geral.

O percentual depende do regime do empreendimento, das disposições contratuais e das circunstâncias do desfazimento.

Além da multa e da corretagem, a lei prevê, em determinadas situações, outras deduções relacionadas a impostos, condomínio, fruição do imóvel e encargos previstos no contrato.

Quando o dinheiro do distrato é devolvido?

A devolução não é necessariamente imediata.

Quando a incorporação não está submetida ao patrimônio de afetação, a Lei nº 4.591/1964 estabelece que o valor remanescente, após as deduções previstas, seja pago em parcela única após 180 dias contados do desfazimento do contrato.

Quando existe patrimônio de afetação, a regra muda: a restituição deve ocorrer, observadas as deduções previstas em lei, no prazo máximo de 30 dias após a expedição do habite-se ou documento equivalente.

Esse é um ponto importante para quem considera o distrato como forma de recuperar rapidamente o dinheiro investido.

Dependendo do contrato, o comprador poderá receber menos do que pagou e ainda esperar pela restituição.

E se o imóvel já estiver financiado pelo banco?

Nesse caso, a situação é diferente.

Grande parte dos financiamentos imobiliários utiliza a alienação fiduciária como garantia.

De forma simplificada, enquanto o financiamento não é quitado, o imóvel permanece vinculado ao credor fiduciário como garantia da dívida.

Se o comprador deixa de pagar as parcelas, existem procedimentos específicos previstos na Lei nº 9.514/1997.

Após a constituição em mora e caso a dívida não seja regularizada dentro das regras aplicáveis, pode ocorrer a consolidação da propriedade em nome do credor e o imóvel pode seguir para leilão.

Ou seja: inadimplência de financiamento bancário não deve ser confundida com o distrato de um imóvel comprado diretamente de uma incorporadora.

Posso simplesmente devolver o imóvel ao banco?

Não existe uma regra geral que permita ao comprador simplesmente entregar as chaves e encerrar unilateralmente o financiamento sem consequências.

O Superior Tribunal de Justiça estabeleceu no Tema Repetitivo 1.095 que, nos contratos de compra e venda com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada em cartório, quando há inadimplemento e o devedor é constituído em mora, deve ser seguido o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997.

O entendimento afasta, nessa hipótese específica, a aplicação das regras gerais do Código de Defesa do Consumidor para resolver o contrato.

Há, entretanto, uma discussão jurídica relevante em andamento em 2026.

No Tema Repetitivo 1.420, o STJ está analisando o que deve acontecer quando existe previsão de alienação fiduciária no contrato, mas essa garantia não foi registrada em cartório.

Até a última atualização disponibilizada pelo tribunal, em abril de 2026, o tema permanecia afetado e ainda não havia tese definitiva.

Isso demonstra por que contratos imobiliários precisam ser avaliados individualmente.

Antes do distrato, é possível renegociar?

Em alguns casos, sim.

Quando o comprador percebe que sua capacidade financeira mudou, procurar uma solução antes de acumular atrasos costuma ampliar as alternativas disponíveis.

Dependendo do contrato e da disposição das partes, podem ser avaliadas possibilidades como renegociação do fluxo de pagamentos, reorganização de parcelas, utilização de recursos próprios, busca por outras condições de financiamento ou venda do imóvel.

Isso não significa que a incorporadora, vendedor ou instituição financeira seja obrigada a aceitar qualquer proposta de renegociação.

Mas agir antecipadamente permite comparar as alternativas antes que a inadimplência avance.

Vender o imóvel pode ser uma alternativa?

Dependendo da situação, sim.

Um proprietário que percebe antecipadamente que não conseguirá manter as parcelas pode avaliar a venda do imóvel antes que o problema financeiro se agrave.

A viabilidade dependerá de fatores como:

• valor atual de mercado;

• saldo devedor;

• quantidade de parcelas atrasadas;

• possibilidade contratual de transferência;

• custos da venda;

• demanda pelo imóvel;

• prazo necessário para encontrar comprador;

• necessidade de anuência da instituição financeira.

A comparação deve ser financeira.

Quanto sobraria após uma eventual venda? Quanto seria retido em um distrato? Qual é o saldo da dívida? Quais despesas precisam ser quitadas?

Somente depois dessas respostas é possível avaliar qual caminho pode fazer mais sentido.

O que isso significa para o mercado imobiliário de Belo Horizonte?

O mercado de Belo Horizonte entrou no segundo semestre de 2026 com sinais de acomodação nas vendas, mas ainda com volume expressivo de negócios.

Segundo o Data Secovi, instituto de pesquisas da CMI/Secovi-MG, 12.099 imóveis foram comercializados em Belo Horizonte no primeiro semestre de 2026, considerando imóveis residenciais, pontos comerciais e lotes.

O número representa uma redução de 6,7% em comparação com o primeiro semestre de 2025, quando foram registradas 12.970 vendas.

O mercado residencial respondeu por aproximadamente 90% das transações realizadas entre janeiro e junho.

Somente apartamentos representaram 9.485 vendas no período, contra 10.206 no primeiro semestre de 2025, retração de 7,1%.

Esses números não demonstram, por si só, uma crise no mercado de Belo Horizonte. Eles indicam um mercado mais seletivo em um contexto no qual o custo do crédito continua relevante para a decisão de compra.

Para compradores de BH, isso aumenta a importância de avaliar a operação completa.

Nas regiões Centro-Sul e Zona Sul, onde existem imóveis de médio e alto padrão e negócios com valores elevados, uma diferença aparentemente pequena nas condições de financiamento pode representar centenas ou milhares de reais a mais na prestação mensal, dependendo do valor financiado.

Já para proprietários e vendedores, o cenário reforça a importância de analisar não apenas o valor oferecido pelo comprador, mas também a viabilidade financeira da proposta.

Uma proposta alta que depende de um financiamento incompatível com a renda do comprador pode ser menos segura do que uma negociação estruturada de maneira realista.

O aumento dos distratos significa que os imóveis vão ficar mais baratos?

Não necessariamente.

O número de distratos é apenas uma das variáveis que influenciam o mercado.

Os preços dos imóveis dependem de uma combinação de fatores, entre eles:

• oferta disponível;

• demanda;

• localização;

• renda das famílias;

• condições de financiamento;

• estoque de imóveis novos;

• novos lançamentos;

• custo da construção;

• características de cada região.

Além disso, os próprios números de crédito mostram que a demanda continua presente.

O crescimento de 36,3% no volume financiado pelo SBPE entre janeiro e julho de 2026 indica que seria precipitado interpretar o aumento dos distratos como sinal automático de queda generalizada dos preços.

O comportamento pode variar significativamente entre cidades, bairros e segmentos.

O que o comprador ou proprietário deve observar?

Antes de comprar um imóvel, alguns cuidados reduzem o risco de a operação se tornar financeiramente insustentável.

1. Não considere apenas a entrada

Calcule o custo completo da operação e quanto ainda precisará ser pago no futuro.

2. Simule cenários diferentes

Principalmente em imóveis na planta, não considere que as condições de financiamento atuais estarão necessariamente disponíveis quando as chaves forem entregues.

3. Entenda como o saldo é corrigido

Verifique os índices previstos no contrato durante a construção e depois dela.

4. Leia as regras de distrato

Confira multas, prazos, comissão de corretagem, condições de restituição e demais encargos.

5. Verifique se existe patrimônio de afetação

Essa informação interfere diretamente nas regras aplicáveis ao distrato.

6. Entenda quanto da renda será comprometido

A prestação precisa ser sustentável não apenas hoje, mas ao longo dos próximos anos.

7. Identificou dificuldade? Não espere

Quanto mais cedo o comprador avaliar as alternativas, maior será a possibilidade de encontrar uma solução antes que a inadimplência se acumule.

Para o proprietário que está vendendo, também vale verificar a estrutura da proposta, a dependência de financiamento e os prazos necessários para que o comprador conclua a operação.

Perguntas frequentes

Quanto perco se desistir da compra de um imóvel na planta?

Não existe um percentual único. Na hipótese prevista pela Lei do Distrato, a pena convencional pode chegar a 25% da quantia paga. Em incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, pode ser estabelecida em até 50%. Também podem existir outras deduções previstas pela legislação e pelo contrato.

A construtora precisa devolver tudo o que eu paguei?

Não necessariamente. Quando o comprador dá causa ao desfazimento, a legislação permite determinadas retenções. A situação é diferente quando o encerramento ocorre por responsabilidade da incorporadora ou vendedor, razão pela qual o caso concreto precisa ser analisado.

Se eu parar de pagar o financiamento, posso perder o imóvel?

Sim, existe esse risco. Em financiamentos garantidos por alienação fiduciária, a inadimplência pode levar ao procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997 e, se a dívida não for regularizada, à consolidação da propriedade e posterior leilão, conforme as regras legais aplicáveis.

Posso devolver um imóvel financiado ao banco?

Não funciona simplesmente como uma devolução de produto. Contratos com alienação fiduciária seguem regras próprias. O procedimento depende do contrato, do registro da garantia e da situação da dívida.

É melhor fazer um distrato ou vender o imóvel?

Depende das contas de cada operação. É preciso comparar saldo devedor, valor de mercado, multas, valores que seriam restituídos, despesas da venda e prazo disponível antes de decidir.

O aumento dos distratos significa crise imobiliária?

Não necessariamente. O crescimento dos distratos é um sinal que merece acompanhamento, mas outros indicadores continuam mostrando demanda relevante. Em julho de 2026, por exemplo, o SBPE financiou R$ 20,96 bilhões em imóveis, recorde para um mês de julho na série histórica da Abecip.

Conclusão: não conseguir pagar um imóvel exige agir antes que a situação se agrave

O crescimento dos distratos imobiliários em 2026 reforça uma questão que precisa estar presente desde o início de qualquer compra: o imóvel precisa caber no orçamento durante toda a operação, e não somente no momento da assinatura do contrato.

Renda, juros, saldo devedor e condições de financiamento podem mudar.

E quando a capacidade de pagamento deixa de existir, as consequências dependem diretamente do tipo de negócio.

Distrato com incorporadora, renegociação, venda de um imóvel e inadimplência em financiamento com alienação fiduciária são situações diferentes e precisam ser tratadas dessa forma.

Em Belo Horizonte, onde mais de 12 mil imóveis foram negociados somente no primeiro semestre de 2026, compradores e vendedores encontram um mercado ainda ativo, mas que exige atenção cada vez maior à estrutura financeira das negociações.

Para quem está comprando, o planejamento deve ir além do preço anunciado. Para quem está vendendo, entender a capacidade financeira do interessado também contribui para uma negociação mais segura.

Com mais de 75 anos de atuação no mercado imobiliário de Belo Horizonte, a Silvio Ximenes Imobiliária (SX) acompanha compradores e proprietários em diferentes etapas de uma negociação. Avaliar corretamente o imóvel, as condições de mercado e a estrutura de uma proposta pode ajudar a reduzir riscos e tornar a decisão mais consciente.

Este artigo possui caráter informativo e não substitui orientação jurídica ou financeira específica para cada contrato.

Fontes

Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) / Abrainc — Indicadores Abrainc/Fipe. A pesquisa acompanha mensalmente lançamentos, vendas, entregas, oferta e distratos do mercado primário brasileiro.

Abrainc — Indicadores do mercado imobiliário referentes a 2026.

Banco Central do Brasil — 280ª reunião do Copom, realizada em agosto de 2026. Selic reduzida para 14% ao ano.

Abecip — Financiamentos imobiliários do SBPE referentes a julho de 2026 e ao acumulado de janeiro a julho.

CMI/Secovi-MG — Data Secovi — Vendas de imóveis em Belo Horizonte no primeiro semestre de 2026.

Presidência da República — Legislação Federal — Lei nº 4.591/1964, Lei nº 9.514/1997 e Lei nº 13.786/2018.

Superior Tribunal de Justiça (STJ) — Temas Repetitivos 1.095 e 1.420.