Vereadores pedem esclarecimentos sobre cálculo do ITBI em BH; entenda a discussão

O cálculo do ITBI em Belo Horizonte voltou ao centro das discussões sobre o mercado imobiliário da capital. A Comissão de Orçamento e Finanças Públicas da Câmara Municipal aprovou, em 2 de outubro de 2026, um pedido de informações à Prefeitura de Belo Horizonte (PBH) para esclarecer os critérios utilizados quando o valor considerado pelo Fisco para calcular o imposto fica acima do preço declarado na compra do imóvel.

O requerimento foi apresentado pelo vereador Sargento Jalyson e encaminhado à Secretaria Municipal de Fazenda e à Secretaria Municipal de Governo. O Executivo municipal tem até 30 dias para responder aos questionamentos.

A discussão é especialmente relevante para compradores de imóveis porque o ITBI faz parte dos custos necessários para formalizar a transferência da propriedade.

Mas é importante fazer uma distinção desde o início: a Câmara não aprovou uma mudança na forma de cálculo do ITBI em Belo Horizonte. O que existe, até o momento, é um pedido de esclarecimentos sobre a aplicação das regras atuais.

Fonte: Câmara Municipal de Belo Horizonte (CMBH), 2 de outubro de 2026.

O que os vereadores estão questionando sobre o ITBI em BH?

O principal questionamento envolve situações nas quais existe uma diferença significativa entre o preço efetivamente declarado na compra do imóvel e o valor considerado pela administração tributária como base de cálculo do ITBI.

De acordo com a Câmara Municipal, o requerimento cita um caso em que um imóvel comprado por R$ 550 mil teria sido avaliado pelo Fisco municipal em mais de R$ 1,2 milhão.

Isso significa uma diferença superior a 100% entre o preço informado na transação e a avaliação mencionada no requerimento.

O objetivo do pedido é fazer com que a Prefeitura esclareça quais fundamentos legais e técnicos são utilizados para chegar a valores significativamente superiores ao preço informado pelo contribuinte.

A Câmara também quer informações sobre:

• critérios técnicos utilizados nas avaliações;

• fundamentos para afastar o valor declarado pelo comprador;

• funcionamento dos recursos administrativos;

• prazo médio para análise dos pedidos de revisão;

• restituição de valores eventualmente pagos a maior;

• procedimentos adotados quando o contribuinte consegue decisão favorável.

Fonte: Câmara Municipal de Belo Horizonte.

Quanto é o ITBI em Belo Horizonte em 2026?

Atualmente, a alíquota geral do ITBI em Belo Horizonte é de 3%.

O imposto é devido, em regra, pelo adquirente do imóvel ou direito imobiliário nas transmissões onerosas entre pessoas vivas.

A Prefeitura informa que a base de cálculo é o valor venal do bem ou direito transmitido ou cedido, considerado em condições normais de mercado.

Fonte: Prefeitura de Belo Horizonte – Secretaria Municipal de Fazenda, informações atualizadas em agosto de 2026.

Um exemplo ajuda a entender

Imagine uma compra declarada por R$ 550 mil.

Se a base considerada para o ITBI fosse R$ 550 mil, uma aplicação simples da alíquota geral de 3% resultaria em:

R$ 550.000 × 3% = R$ 16.500

Agora imagine, apenas para fins ilustrativos, que a base de cálculo fosse estabelecida em R$ 1,2 milhão:

R$ 1.200.000 × 3% = R$ 36.000

A diferença seria de R$ 19.500.

O exemplo demonstra por que a definição da base de cálculo é tão importante para quem está comprando um imóvel.

Os valores acima são apenas uma simulação matemática baseada na alíquota geral. Cada operação deve ser analisada de acordo com suas características e com a legislação aplicável.

O valor de compra deve ser considerado no cálculo do ITBI?

Esse é justamente um dos pontos centrais da discussão.

A Lei Municipal nº 11.530/2023 alterou a legislação do ITBI em Belo Horizonte e estabeleceu que o valor da transação declarado pelo contribuinte no instrumento de aquisição goza da presunção de ser o valor de mercado.

Isso, entretanto, não significa que a Prefeitura seja obrigada a aceitar qualquer valor informado.

A própria legislação permite que essa presunção seja afastada mediante a regular instauração de processo administrativo próprio.

Fonte: Lei Municipal nº 11.530/2023 – Prefeitura de Belo Horizonte.

O que o STJ decidiu sobre a base de cálculo do ITBI?

A discussão de Belo Horizonte também precisa ser compreendida à luz do Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

No julgamento, o STJ estabeleceu três pontos importantes.

Primeiro, a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado e não está automaticamente vinculada à base utilizada para o IPTU.

Segundo, o valor declarado pelo contribuinte possui presunção de compatibilidade com o valor de mercado.

Terceiro, essa presunção pode ser afastada pelo Fisco, mas isso deve ocorrer mediante a instauração regular de processo administrativo próprio.

O STJ também afastou a possibilidade de o Município simplesmente estabelecer previamente um valor de referência unilateral como base do ITBI.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça – Tema Repetitivo 1.113, REsp 1.937.821/SP.

Então a Prefeitura não pode avaliar o imóvel?

Pode.

Esse é um ponto importante para evitar uma interpretação equivocada da discussão.

O entendimento do STJ não impede o Município de questionar o valor declarado pelo contribuinte quando existirem elementos que indiquem incompatibilidade com o valor de mercado.

A questão está no procedimento adotado para isso.

Segundo o entendimento do STJ, o preço declarado pelo contribuinte parte de uma presunção de veracidade. Caso o Fisco entenda que aquele valor não corresponde à realidade da operação ou às condições normais de mercado, poderá promover a avaliação dentro do procedimento adequado, garantindo ao contribuinte a possibilidade de contestação.

Quais critérios podem ser considerados na avaliação em Belo Horizonte?

Segundo a Câmara Municipal, quando o valor declarado é desconsiderado, a legislação prevê que a administração tributária faça uma avaliação levando em consideração características do imóvel e informações do mercado.

Entre os elementos mencionados estão:

• zoneamento urbano;

• características da região;

• características do logradouro;

• características do terreno;

• características da construção;

• informações e valores coletados no mercado imobiliário.

É justamente a aplicação prática desses critérios que agora está sendo questionada pelos vereadores.

O pedido aprovado pela comissão pretende aumentar a transparência sobre como esses elementos são utilizados para chegar ao valor atribuído ao imóvel.

Fonte: Câmara Municipal de Belo Horizonte.

A discussão sobre o ITBI em BH começou agora?

Não.

Em junho de 2026, a Comissão de Orçamento e Finanças Públicas da Câmara já havia realizado uma reunião para discutir as regras de cobrança do ITBI com vereadores, representantes do setor imobiliário e integrantes da Secretaria Municipal de Fazenda.

Na ocasião, representantes do setor e parlamentares questionaram a aplicação das regras. Já um representante da Receita Municipal defendeu que o procedimento utilizado pela Prefeitura estava de acordo com a legislação vigente.

Portanto, o requerimento de outubro representa um novo capítulo de uma discussão que já vinha acontecendo em Belo Horizonte ao longo de 2026.

Fonte: Câmara Municipal de Belo Horizonte, 12 de junho de 2026.

O que acontece se o comprador discordar do valor do ITBI?

A própria Prefeitura de Belo Horizonte disponibiliza entre os serviços relacionados ao ITBI a possibilidade de solicitar revisão de valor.

Também há procedimentos relacionados a restituição, correção, isenção, não incidência e outros serviços tributários.

A contestação deve ser fundamentada e seguir os procedimentos administrativos definidos pelo Município.

É justamente sobre essa etapa que os vereadores também querem mais transparência.

O requerimento solicita informações sobre como os recursos são analisados e qual é o prazo médio atual para julgamento dos pedidos de revisão.

Também pergunta qual procedimento é utilizado quando o contribuinte paga o imposto e, posteriormente, consegue uma decisão administrativa favorável que reconheça valor inferior.

Fonte: Prefeitura de Belo Horizonte e Câmara Municipal de Belo Horizonte.

Por que essa discussão importa para quem compra imóvel em Belo Horizonte?

O ITBI precisa entrar no planejamento financeiro de uma compra imobiliária.

Em imóveis de maior valor, uma diferença na base de cálculo pode representar milhares ou até dezenas de milhares de reais adicionais.

E essa questão ganha relevância em uma cidade cujo mercado imobiliário movimenta milhares de operações.

Segundo dados do Data Secovi, divulgados pela CMI/Secovi-MG, 12.099 imóveis foram comercializados em Belo Horizonte no primeiro semestre de 2026, considerando imóveis residenciais, comerciais e lotes. Aproximadamente 90% das transações foram residenciais.

Foram vendidos 9.485 apartamentos no período.

Os dados reforçam que regras tributárias relacionadas à transmissão imobiliária podem atingir um número relevante de compradores na capital mineira.

Fonte: Data Secovi/CMI-Secovi-MG, primeiro semestre de 2026.

Quanto custa o metro quadrado em Belo Horizonte?

O contexto de preços também ajuda a dimensionar a importância do ITBI.

Segundo dados do Índice FipeZAP divulgados em outubro, o preço médio anunciado de venda residencial em Belo Horizonte chegou a aproximadamente R$ 10.686 por metro quadrado em setembro de 2026.

O índice registrou alta de 0,18% no mês, 0,19% no acumulado do ano e 1,97% em 12 meses.

É importante observar que o FipeZAP acompanha preços de anúncios, e não necessariamente o valor efetivamente fechado em cada transação. Portanto, esse indicador não deve ser confundido com a base individual utilizada para calcular o ITBI de determinado imóvel.

Fonte: Índice FipeZAP de Venda Residencial, setembro de 2026.

O cálculo do ITBI em Belo Horizonte mudou?

Não até o momento.

A aprovação do requerimento pela Câmara Municipal não altera a alíquota, a base de cálculo nem o procedimento de cobrança do imposto.

Trata-se de um pedido de informações.

A Secretaria Municipal de Fazenda e a Secretaria Municipal de Governo deverão responder aos questionamentos apresentados pela comissão.

De acordo com a Câmara, o prazo é de até 30 dias.

Somente após as respostas será possível avaliar se o episódio produzirá novos desdobramentos políticos, administrativos ou legislativos.

Portanto, é importante separar:

FATO: a Câmara aprovou, em 2 de outubro de 2026, um pedido de informações sobre os critérios de cálculo do ITBI.

FATO: a alíquota geral atualmente informada pela Prefeitura permanece em 3%.

FATO: a legislação municipal estabelece presunção de que o valor declarado pelo contribuinte corresponde ao valor de mercado, admitindo seu afastamento mediante processo administrativo próprio.

EXPECTATIVA: a resposta da Prefeitura poderá esclarecer com maior precisão os critérios e procedimentos utilizados nas avaliações questionadas.

POSSÍVEL DESDOBRAMENTO: dependendo das informações apresentadas e da continuidade das discussões na Câmara, o assunto poderá resultar em novas iniciativas. Neste momento, porém, não é possível afirmar que haverá alteração na legislação ou na cobrança.

O que o comprador deve observar antes de fechar negócio?

Quem pretende comprar um imóvel em Belo Horizonte deve considerar o ITBI desde o início do planejamento financeiro, junto a outros custos relacionados à aquisição e ao registro.

Além do preço negociado, é importante verificar antecipadamente a documentação do imóvel, condições de financiamento, despesas cartorárias e tributos envolvidos.

Caso a base apresentada pelo Município seja significativamente diferente do valor da operação, o comprador deve analisar a memória ou demonstrativo do cálculo e verificar os procedimentos administrativos disponíveis para eventual revisão.

Em situações de divergência relevante ou questões tributárias complexas, também pode ser recomendável buscar orientação jurídica ou tributária especializada.

Perguntas frequentes sobre o ITBI em Belo Horizonte

Qual é a alíquota do ITBI em Belo Horizonte em 2026?

A alíquota geral atualmente informada pela Prefeitura de Belo Horizonte é de 3% sobre a base de cálculo aplicável à operação.

O ITBI é calculado obrigatoriamente sobre o preço de compra do imóvel?

O valor declarado na transação goza de presunção de corresponder ao valor de mercado. Entretanto, a legislação admite que essa presunção seja afastada mediante processo administrativo próprio.

A Prefeitura pode cobrar ITBI sobre valor maior que o declarado?

O Fisco pode questionar o valor declarado e apurar o valor de mercado, desde que observe o procedimento legal aplicável. O STJ entende que a presunção do valor declarado somente pode ser afastada mediante regular processo administrativo próprio.

Posso contestar o valor calculado pela Prefeitura de BH?

Sim. A PBH disponibiliza serviço de revisão de valor do ITBI, além de outros procedimentos relacionados ao imposto.

Quem paga o ITBI em Belo Horizonte?

Em regra, o imposto é pago pelo adquirente do imóvel ou direito. Nas permutas, existem regras específicas de responsabilidade tributária.

Os vereadores reduziram o ITBI de Belo Horizonte?

Não. O requerimento aprovado em outubro de 2026 pede informações à Prefeitura e não representa redução da alíquota ou mudança automática na forma de cobrança.

Quando a Prefeitura deverá responder à Câmara?

Segundo a Câmara Municipal, os representantes do Executivo têm até 30 dias para responder ao pedido de informações aprovado em 2 de outubro.

Conclusão

A discussão sobre o cálculo do ITBI em Belo Horizonte entra em uma nova fase em outubro de 2026.

A Câmara Municipal quer entender com maior precisão quais critérios são utilizados pela Prefeitura quando a avaliação fiscal fica significativamente acima do valor declarado na aquisição de um imóvel.

O debate envolve diretamente transparência, previsibilidade tributária e planejamento financeiro de quem compra imóveis em BH.

Por enquanto, porém, é fundamental não confundir o pedido de esclarecimentos com uma alteração das regras: não houve mudança na alíquota geral nem uma nova forma de cálculo aprovada pela Câmara em razão desse requerimento.

Agora, o próximo passo é acompanhar a resposta da Prefeitura dentro do prazo informado pela Câmara.

Para quem pretende comprar um imóvel em Belo Horizonte, conhecer previamente os custos da operação e contar com profissionais que conhecem as particularidades do mercado local pode tornar o processo mais seguro.

Com mais de 75 anos de atuação no mercado imobiliário de Belo Horizonte, a Silvio Ximenes Imobiliária acompanha as transformações do setor e orienta compradores e vendedores durante as diferentes etapas de uma negociação