STJ suspende processos sobre Airbnb em condomínios: entenda o que muda

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão, em todo o Brasil, dos processos que discutem uma questão que ganhou importância com a expansão das locações de curta duração: um condomínio residencial pode impedir que apartamentos sejam oferecidos em plataformas como o Airbnb mesmo quando sua convenção não proíbe expressamente essa prática?

A Segunda Seção do STJ decidiu levar a controvérsia ao rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.443, a partir dos Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536. Enquanto a tese não for definida, ficam suspensos os processos individuais e coletivos que discutem essa mesma questão jurídica.

A decisão interessa diretamente a proprietários, investidores, síndicos, moradores e também a quem pretende comprar um apartamento pensando em obter renda com locações de curta duração.

Em Belo Horizonte, onde diferentes perfis de imóveis convivem em regiões como Savassi, Lourdes, Funcionários, Centro e outras áreas com forte presença de apartamentos, a discussão acrescenta mais um ponto que deve ser analisado antes de comprar um imóvel com essa finalidade.

O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínios?

O STJ ainda não definiu uma nova regra definitiva sobre o assunto.

Neste momento, o tribunal decidiu que irá julgar a questão como recurso repetitivo e, até a definição da tese, suspendeu os processos pendentes em todo o país que tratam da controvérsia delimitada no Tema 1.443.

A questão jurídica que será analisada é, em essência:

A cláusula de destinação residencial prevista na convenção do condomínio é suficiente para impedir a locação de apartamentos por curto período em plataformas digitais, mesmo quando não existe uma proibição expressa?

Essa diferença é importante.

A decisão não significa que o Airbnb foi proibido no Brasil. Também não significa que todos os condomínios passaram automaticamente a permitir ou impedir locações de curta duração.

O que houve foi a suspensão dos processos que discutem essa questão específica até que o STJ estabeleça uma interpretação que deverá orientar os casos semelhantes.

Por que os processos foram suspensos?

O objetivo é evitar que tribunais brasileiros continuem produzindo decisões diferentes sobre uma mesma questão enquanto o STJ prepara uma tese uniforme.

Segundo o próprio tribunal, sua Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas identificou 50 decisões monocráticas e acórdãos no STJ relacionados ao assunto.

A multiplicidade de casos levou a Segunda Seção a tratar a discussão como repetitiva.

Na prática, o julgamento do Tema 1.443 poderá estabelecer um parâmetro nacional para casos envolvendo condomínios residenciais e locações de curta duração intermediadas por plataformas digitais.

O que é um recurso repetitivo?

O recurso repetitivo é um mecanismo utilizado pelo STJ quando vários processos discutem a mesma questão de direito federal.

Em vez de analisar repetidamente a mesma controvérsia, o tribunal seleciona processos representativos e estabelece uma tese jurídica.

De acordo com o artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil, as teses estabelecidas em julgamentos de recursos repetitivos devem ser observadas por juízes e tribunais.

É justamente por isso que o julgamento sobre locação de curta duração merece atenção do mercado imobiliário: a decisão terá alcance muito maior do que os dois processos que deram origem ao Tema 1.443.

O STJ já tinha decidido sobre Airbnb em condomínios?

Sim. E esse histórico é essencial para entender a discussão atual.

Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055/MG, um processo originado em Minas Gerais.

Naquele caso, o tribunal decidiu, por maioria, que a utilização de um imóvel residencial em contratos atípicos de estadia de curta duração, quando caracterizada pela frequência, habitualidade e exploração econômica ou profissional, pode descaracterizar a finalidade residencial do imóvel.

O entendimento foi de que essa utilização depende de previsão na convenção condominial aprovada por dois terços dos condôminos.

O fundamento passa, entre outros dispositivos, pelos artigos 1.336 e 1.351 do Código Civil.

O artigo 1.336 estabelece entre os deveres do condômino utilizar sua unidade de maneira compatível com a destinação da edificação. Já o artigo 1.351 trata da alteração da convenção e da mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

O que o STJ vai decidir agora, então?

Apesar do precedente de maio, ainda existe uma questão que o tribunal pretende uniformizar de maneira vinculante por meio do recurso repetitivo.

O Tema 1.443 vai estabelecer se a mera cláusula de destinação residencial existente na convenção é suficiente para impedir a locação por curto período em plataformas digitais, independentemente de existir uma proibição escrita especificamente contra Airbnb ou serviços semelhantes.

Essa distinção é fundamental.

Uma convenção pode dizer simplesmente que o prédio possui finalidade residencial sem mencionar Airbnb, hospedagem ou locações de curta duração.

É justamente a consequência jurídica dessa redação que será enfrentada pelo STJ.

O que efetivamente mudou?

Até o momento, a principal mudança é processual.

FATO: o STJ afetou os Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536 ao rito dos repetitivos, criando o Tema 1.443.

FATO: foram suspensos nacionalmente os processos individuais e coletivos que tratam da mesma questão jurídica.

FATO: o STJ já possui precedente segundo o qual determinados contratos atípicos de curta estadia podem ser incompatíveis com a destinação residencial do condomínio.

O QUE AINDA NÃO ACONTECEU: a tese definitiva do Tema 1.443 ainda não foi julgada.

EXPECTATIVA: quando o julgamento ocorrer, a tese deverá aumentar a uniformidade das decisões judiciais envolvendo a mesma controvérsia.

Portanto, dizer que “o STJ proibiu o Airbnb nos condomínios” seria incorreto.

Da mesma forma, a suspensão dos processos não equivale a uma autorização geral para locações de curta duração.

Condomínios podem proibir Airbnb atualmente?

A resposta depende das características do caso, da convenção condominial, das deliberações tomadas pelo condomínio e da natureza da utilização dada ao imóvel.

O precedente da Segunda Seção de maio de 2026 considerou que contratos atípicos de curta estadia com frequência, habitualidade e exploração econômica podem descaracterizar a finalidade residencial. Naquele julgamento, o STJ apontou a necessidade de aprovação por dois terços dos condôminos para a mudança de destinação.

Agora, o Tema 1.443 deverá esclarecer especificamente se uma convenção que apenas estabelece a finalidade residencial já é suficiente para impedir esse tipo de utilização ou se seria necessária uma proibição expressa.

Por isso, proprietários não devem analisar apenas se aparece ou não a palavra “Airbnb” na convenção.

O documento precisa ser interpretado em conjunto com sua finalidade, eventuais alterações, decisões de assembleia e as circunstâncias concretas da utilização do apartamento.

Em situações de conflito, a análise jurídica individual continua sendo importante.

A suspensão significa que agora é permitido anunciar no Airbnb?

Não.

A suspensão dos processos não cria uma autorização automática para proprietários anunciarem seus apartamentos em plataformas de curta duração.

Ela apenas interrompe temporariamente a tramitação dos processos que discutem a questão jurídica delimitada pelo STJ.

Regras existentes na convenção, no regimento interno e em decisões assembleares não desaparecem simplesmente por causa da suspensão.

Da mesma forma, outras controvérsias jurídicas que não sejam idênticas àquela delimitada pelo Tema 1.443 não devem ser automaticamente consideradas suspensas.

O que muda para quem tem um apartamento e quer anunciar por curta temporada?

O momento exige mais atenção documental.

Antes de estruturar uma operação baseada em locações de curta duração, o proprietário deve verificar pelo menos:

• a convenção do condomínio;
• o regimento interno;
• a destinação estabelecida para o edifício;
• atas recentes de assembleias;
• eventuais deliberações sobre hospedagem ou curta estadia;
• regras de acesso e identificação de visitantes;
• eventuais restrições específicas existentes no empreendimento.

Esse cuidado é especialmente importante quando a rentabilidade projetada para o imóvel depende da possibilidade de operar com estadias curtas.

Comprar primeiro e descobrir depois que o condomínio possui restrições pode alterar completamente a estratégia financeira imaginada para o imóvel.

O que isso significa para investidores?

Para investidores, o julgamento reforça a importância da due diligence condominial antes da compra.

Imagine um apartamento adquirido principalmente para locações de poucos dias. A análise financeira pode considerar diária média, ocupação, custos de limpeza, taxas da plataforma e despesas condominiais.

Mas existe outra variável fundamental: o condomínio permite o modelo de utilização pretendido?

Se a resposta depender de interpretação da convenção ou de autorização dos condôminos, existe um risco que precisa entrar na análise do investimento.

Isso não significa que imóveis destinados à curta temporada deixaram de ser investimentos possíveis. Significa que a documentação e as características do empreendimento passam a ter peso ainda maior na tomada de decisão.

E para quem está comprando um apartamento para morar?

A discussão também interessa ao comprador que não pretende alugar o imóvel.

A presença de locações de curta duração pode influenciar aspectos da rotina condominial, como circulação de pessoas, procedimentos de entrada, utilização das áreas comuns e regras de segurança.

No julgamento realizado em maio, o próprio STJ mencionou a maior rotatividade de pessoas e seus possíveis reflexos sobre segurança e sossego como parte do contexto analisado.

Por isso, quem está comprando para morar pode perguntar antes da aquisição:

• o condomínio permite curta temporada?
• existem apartamentos operando dessa forma?
• quais regras existem para entrada de hóspedes?
• houve discussões recentes em assembleia?
• a convenção possui alguma previsão sobre o tema?

São perguntas que ajudam o comprador a entender melhor o perfil do edifício antes de fechar negócio.

O que proprietários que desejam vender precisam observar?

A possibilidade ou impossibilidade de explorar um imóvel por curta duração pode ser relevante para determinados perfis de compradores.

Por isso, informações sobre o condomínio devem ser apresentadas com precisão.

Se existe autorização específica para determinada utilização, isso precisa ser confirmado documentalmente. Se há restrição, também não é recomendável anunciar o imóvel como “ideal para Airbnb” sem verificar as regras aplicáveis.

A transparência reduz o risco de criar uma expectativa de rentabilidade baseada em uma utilização que posteriormente pode encontrar impedimentos.

O que a decisão representa para Belo Horizonte?

Embora o Tema 1.443 tenha alcance nacional, Belo Horizonte tem uma ligação direta com a construção recente da jurisprudência sobre o assunto.

O REsp 2.121.055, julgado pela Segunda Seção em maio de 2026, teve origem no Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG). O STJ manteve, naquele caso, a decisão que havia negado a uma proprietária a possibilidade de disponibilizar seu apartamento para estadias de curta duração sem a autorização necessária do condomínio.

Para o mercado de Belo Horizonte, a discussão pode ser especialmente relevante em regiões que combinam concentração de apartamentos, serviços, gastronomia, comércio, hospitais, universidades, centros empresariais e acesso a pontos turísticos.

Savassi, Lourdes, Funcionários e Centro, por exemplo, possuem características que podem despertar interesse tanto de moradores quanto de investidores em diferentes modelos de locação.

Mas a localização, por si só, não determina se um apartamento pode ser utilizado para estadias de curta duração.

Mesmo dois edifícios localizados na mesma rua podem possuir convenções e regras condominiais diferentes.

É por isso que uma análise imobiliária consistente não deve olhar apenas para metragem, preço, localização e potencial de aluguel. O perfil jurídico e condominial do empreendimento também importa.

Airbnb e locação por temporada são sempre a mesma coisa?

Não necessariamente.

Esse é outro cuidado importante na discussão.

No REsp 2.121.055/MG, o STJ analisou contratos atípicos de curta estadia marcados por frequência, habitualidade e exploração econômica ou profissional. O tribunal entendeu, naquele contexto, que a modalidade não se confundia automaticamente com a locação residencial por temporada tradicional nem com um contrato típico de hospedagem.

Por isso, generalizações podem levar a interpretações equivocadas.

A plataforma utilizada para encontrar o hóspede é apenas um dos elementos. A forma como o imóvel é efetivamente explorado também pode ser juridicamente relevante.

Quando o STJ vai decidir definitivamente?

Até a publicação da decisão de afetação, não havia prazo definido para o julgamento final do Tema 1.443.

Os processos atingidos pela determinação permanecem suspensos enquanto a questão repetitiva aguarda definição.

Quando a Segunda Seção estabelecer a tese, ela deverá orientar a solução dos processos que discutem a mesma questão jurídica.

Por isso, proprietários, condomínios, investidores e profissionais do mercado imobiliário devem acompanhar o andamento do Tema 1.443.

FAQ
Airbnb e condomínios após a decisão do STJ

O STJ proibiu o Airbnb em condomínios?

Não. O STJ não decretou uma proibição geral do Airbnb. O tribunal suspendeu os processos que discutem se a cláusula de destinação residencial da convenção é suficiente para impedir locações de curta duração mesmo sem proibição expressa.

Todos os processos envolvendo Airbnb foram suspensos?

Não necessariamente. A determinação alcança os processos individuais e coletivos que tratam da mesma questão jurídica delimitada no Tema 1.443. Outras discussões envolvendo plataformas de hospedagem podem ter objetos jurídicos diferentes.

Um condomínio precisa escrever “Airbnb proibido” na convenção?

Essa é justamente a questão que o STJ pretende definir no Tema 1.443. O tribunal decidirá se a previsão de destinação residencial já é suficiente ou se é necessária uma vedação expressa.

Posso comprar um apartamento para colocar no Airbnb?

A possibilidade precisa ser analisada caso a caso. Antes da compra, é recomendável verificar a convenção, o regimento interno, as atas de assembleia e as regras do empreendimento. Não é seguro presumir que a locação de curta duração será permitida apenas porque o anúncio do imóvel não informa uma restrição.

O condomínio pode mudar a destinação prevista na convenção?

O Código Civil estabelece regras específicas para alteração da convenção e mudança da destinação do edifício ou da unidade. No precedente julgado pelo STJ em maio de 2026, a corte aplicou o quórum de dois terços dos condôminos à mudança necessária para permitir a utilização analisada naquele processo.

A decisão vale também para condomínios de Belo Horizonte?

Sim. A suspensão determinada no Tema 1.443 possui alcance nacional para processos que discutam a mesma questão jurídica. Além disso, um dos principais precedentes recentes sobre o assunto, o REsp 2.121.055, teve origem em Minas Gerais.

O que acompanhar daqui para frente?

A suspensão determinada pelo STJ transforma o Tema 1.443 em uma questão relevante para quem pretende comprar, vender ou investir em apartamentos destinados à locação de curta duração.

O ponto central não é simplesmente saber se “Airbnb pode ou não pode”. A discussão é mais específica: qual é o alcance da destinação residencial prevista na convenção de um condomínio e quando ela é suficiente para restringir estadias de curta duração?

Até que o STJ estabeleça a tese definitiva, documentação condominial e análise do perfil do empreendimento ganham ainda mais importância.

Em Belo Horizonte, onde edifícios de perfis bastante diferentes convivem até dentro de um mesmo bairro, conhecer as regras do condomínio antes de comprar ou estruturar uma estratégia de locação pode evitar decisões baseadas em uma expectativa de uso que talvez não seja compatível com aquele empreendimento.

Com mais de 75 anos de atuação no mercado imobiliário de Belo Horizonte, a Silvio Ximenes Imobiliária acompanha compradores, vendedores, proprietários e investidores nas diferentes etapas das negociações. Em questões jurídicas específicas, especialmente envolvendo convenções e conflitos condominiais, a orientação de um profissional do Direito também é recomendável.