Novo modelo de crédito imobiliário: o que pode mudar para quem pretende comprar um imóvel em BH em 2027?

Quem pretende comprar um imóvel em Belo Horizonte em 2027 encontrará um sistema de financiamento diferente daquele que vigorou durante décadas no Brasil.

O novo modelo de crédito imobiliário, aprovado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) e regulamentado pelo Banco Central, muda a forma como os recursos da poupança são direcionados para os financiamentos habitacionais. O objetivo é aumentar a disponibilidade de crédito e reduzir a dependência do modelo tradicional de funding.

Segundo o Banco Central, a nova estrutura pode viabilizar R$ 111 bilhões em recursos no primeiro ano, disponibilizando R$ 52,4 bilhões a mais para financiamento habitacional em relação ao modelo anterior. Parte das mudanças já começou a ser implementada, mas o novo sistema de direcionamento passa a vigorar efetivamente a partir de 2027.

Para quem pretende comprar um apartamento em Lourdes, Serra ou Buritis, uma casa no Santa Lúcia ou qualquer outro imóvel em Belo Horizonte, a mudança levanta uma questão prática: haverá mais crédito, mas isso significa que financiar ficará mais fácil e barato?

A resposta exige entender primeiro o que está mudando.

O que muda no crédito imobiliário em 2027?

A principal mudança está na maneira como os bancos poderão utilizar os recursos captados para financiar imóveis.

No modelo tradicional, uma parcela determinada dos depósitos da caderneta de poupança precisava ser obrigatoriamente destinada ao crédito imobiliário. O novo sistema amplia essa lógica e permite maior utilização de outros instrumentos de captação, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e as Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs).

Segundo o Banco Central, o percentual dos depósitos de poupança considerado no direcionamento para operações imobiliárias será elevado gradualmente dos 65% previstos no modelo anterior até chegar a 100%.

A ideia é criar um efeito multiplicador: cada real depositado na poupança poderá potencialmente contribuir para gerar mais de R$ 1 em crédito imobiliário.

Em outras palavras, o sistema pretende fazer o mesmo volume de poupança ajudar a sustentar uma quantidade maior de financiamentos.

A poupança deixa de financiar os imóveis?

Não exatamente.

A poupança continua tendo papel importante, mas sua função dentro do sistema muda.

Documentos oficiais do Governo Federal explicam que, no novo formato, os financiamentos poderão ser originados principalmente por instrumentos de mercado, como LCIs e LIGs, enquanto os recursos da poupança ajudam a equilibrar o custo dessas operações.

Isso é importante porque o mercado imobiliário brasileiro passou anos enfrentando uma limitação estrutural: quando os recursos disponíveis na poupança diminuem ou deixam de crescer no mesmo ritmo da demanda por crédito, os bancos têm menos recursos baratos disponíveis para financiar imóveis.

O novo modelo tenta diminuir essa dependência.

O novo sistema pode aumentar a oferta de financiamento?

Essa é justamente uma das principais finalidades da mudança.

O Banco Central estima que o modelo viabilize R$ 111 bilhões no primeiro ano, sendo R$ 52,4 bilhões adicionais em relação ao modelo anterior.

Além disso, financiamentos de imóveis de menor valor recebem tratamento específico dentro das novas regras. Operações com imóveis avaliados em menos de R$ 1 milhão poderão permanecer computadas por mais tempo para o cumprimento das exigências de direcionamento dos bancos.

Na prática, isso cria um incentivo para que as instituições financeiras mantenham crédito disponível também para compradores de renda média.

Para o mercado imobiliário de Belo Horizonte, esse ponto é particularmente relevante. Uma oferta maior de financiamento pode ampliar o universo de compradores capazes de buscar imóveis em diferentes regiões da capital.

Mas disponibilidade de crédito e custo do crédito são duas coisas diferentes.

Mais crédito significa juros menores?

Não necessariamente — e esse é um dos pontos que o comprador precisa acompanhar até 2027.

A mudança busca ampliar as fontes disponíveis para o financiamento habitacional. Porém, recursos captados no mercado podem ter custos diferentes daqueles provenientes da poupança.

Em agosto de 2026, esse assunto voltou ao centro do debate do setor financeiro. Bancos e especialistas ouvidos pela imprensa apontaram que a transição para fontes de captação ligadas ao mercado pode pressionar o custo das operações dependendo das condições econômicas e das taxas praticadas nesses instrumentos.

Isso acontece em um momento em que a Selic permanece elevada, mesmo após o início do ciclo de redução dos juros.

Portanto, seria precipitado afirmar que o novo modelo necessariamente tornará o financiamento mais barato.

O objetivo declarado é aumentar a disponibilidade e a sustentabilidade do crédito imobiliário. A taxa efetivamente oferecida ao comprador continuará dependendo de fatores como custo de captação dos bancos, cenário econômico, concorrência entre instituições, perfil do cliente, entrada disponível e prazo da operação.

E o limite de 12% ao ano do SFH?

Esse ponto merece atenção porque pode gerar confusão.

Pelas regras definidas pelo CMN, quando o novo sistema estiver plenamente implementado, o equivalente a 80% do saldo direcionado deverá estar associado a financiamentos habitacionais contratados dentro das regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Nessas operações, o custo efetivo relacionado a juros, tarifas e comissões está sujeito ao limite regulamentar de 12% ao ano, conforme as regras do sistema.

Isso não significa, porém, que todo comprador encontrará financiamento anunciado exatamente a 12% ao ano.

As condições efetivas dependem da modalidade, do banco, do relacionamento do cliente com a instituição, dos seguros, do sistema de amortização e de outras características da operação.

Por isso, comparar o Custo Efetivo Total (CET) continua sendo mais importante do que olhar apenas para a taxa nominal apresentada pelo banco.

O teto do SFH já aumentou para R$ 2,25 milhões

Outra mudança importante aconteceu antes mesmo da implementação integral do novo modelo.

O valor máximo dos imóveis enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação passou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.

A alteração amplia significativamente o universo de imóveis que podem se enquadrar no SFH e também permite, desde que cumpridos os demais requisitos, a utilização do FGTS em operações envolvendo propriedades de maior valor.

Para Belo Horizonte, essa mudança tem impacto especialmente interessante.

Em bairros da região Centro-Sul, como Lourdes, Funcionários, Serra, Sion, Santo Antônio e Anchieta, existe uma parcela relevante do mercado residencial situada entre o antigo teto de R$ 1,5 milhão e o novo limite de R$ 2,25 milhões.

Isso não significa que todos esses imóveis automaticamente poderão ser financiados nas mesmas condições. O enquadramento depende das características da operação e do comprador. Mas a ampliação do teto aumenta as possibilidades que podem ser analisadas.

O que isso pode representar para quem procura imóvel em Belo Horizonte?

O efeito mais importante poderá ser o aumento da capacidade dos bancos de conceder financiamento.

Isso interessa tanto ao comprador quanto ao proprietário.

Para quem procura imóveis em Belo Horizonte, uma oferta maior de crédito pode significar mais possibilidades de encontrar uma estrutura financeira compatível com a compra.

Para quem vende, mais compradores com acesso ao financiamento podem ampliar o público capaz de efetivamente concluir uma negociação.

Existe, porém, outro lado.

Se o crédito se tornar mais abundante e, simultaneamente, as taxas de juros começarem a recuar, a demanda por determinados imóveis também pode aumentar.

E é por isso que esperar simplesmente por “juros melhores em 2027” não é necessariamente uma estratégia completa.

Vale a pena esperar até 2027 para comprar?

Não existe uma resposta única.

O novo modelo, sozinho, não é motivo suficiente para adiar uma compra que já seja financeiramente sustentável hoje.

Quem possui uma boa entrada, renda compatível e encontrou um imóvel adequado precisa comparar o custo atual do financiamento com o custo de esperar.

Imagine, por exemplo, alguém procurando um apartamento na região Centro-Sul de BH.

Esperar até 2027 pode resultar em condições melhores de crédito caso os juros continuem recuando. Por outro lado, o imóvel desejado pode ser vendido, os preços podem mudar e o comprador continuará tendo custos de moradia durante esse período.

O cenário contrário também existe: para alguém com pouca entrada ou cuja prestação comprometeria excessivamente a renda hoje, aguardar e fortalecer a reserva financeira pode ser uma escolha mais prudente.

A decisão deve partir da situação financeira do comprador — e não apenas da expectativa sobre a Selic.

O que analisar antes de financiar um imóvel em 2026 ou 2027?

Mais importante do que tentar prever exatamente como estarão os juros daqui a alguns meses é chegar ao financiamento em uma posição financeira saudável.

O comprador deve observar principalmente:

• valor disponível para entrada;
• percentual da renda comprometido com a prestação;
• Custo Efetivo Total do financiamento;
• prazo da operação;
• sistema de amortização;
• possibilidade de utilização do FGTS;
• custos com ITBI, registro e demais despesas da aquisição;
• condomínio e IPTU;
• reserva financeira depois da compra.

Também vale comparar propostas de diferentes instituições. Uma diferença aparentemente pequena na taxa pode representar uma quantia relevante ao longo de um financiamento de 20, 25 ou 30 anos.

Nesse processo, contar com uma imobiliária em Belo Horizonte que conheça a realidade dos bairros e das diferentes faixas de preço pode ajudar a relacionar a capacidade financeira do comprador com imóveis efetivamente compatíveis com seu orçamento.

Crédito maior também pode influenciar os preços dos imóveis?

Pode, mas não de maneira automática nem uniforme.

Quando mais pessoas conseguem financiamento, a demanda potencial por imóveis aumenta. Em regiões onde a oferta é limitada e a procura já é elevada, isso pode contribuir para pressão sobre os preços.

Em Belo Horizonte, esse comportamento tende a variar bastante de bairro para bairro.

Lourdes e Savassi possuem dinâmica diferente de Buritis, por exemplo. O mesmo vale para imóveis novos em comparação com apartamentos mais antigos ou unidades compactas em relação a imóveis familiares de três e quatro quartos.

Por isso, não seria correto afirmar que o novo modelo fará os preços dos imóveis de BH subirem.

O que se pode afirmar é que uma expansão relevante do crédito aumenta a capacidade de compra do mercado, e isso passa a ser mais um fator a ser observado na formação dos preços.

2026 funciona como um período de transição

Outro detalhe importante é que a mudança não acontecerá de uma vez.

Algumas medidas entraram em vigor antes, enquanto o Banco Central estabeleceu uma fase de avaliação e transição até o fim de 2026. A Resolução CMN nº 5.255 determina que o BC avalie os resultados das novas regras até o final deste ano, permitindo que os parâmetros sejam revistos pelo Conselho Monetário Nacional caso seja necessário.

O novo modelo de direcionamento passa a vigorar a partir de 1º de janeiro de 2027.

Isso significa que as condições observadas hoje ainda não permitem saber exatamente como cada banco transformará o novo sistema em taxas, produtos e políticas comerciais para seus clientes.

É um processo que precisa ser acompanhado.

O que a experiência de outros ciclos ensina ao comprador de BH?

O mercado imobiliário não responde apenas aos juros.

Renda, emprego, disponibilidade de crédito, estoque de imóveis, lançamentos, localização e comportamento dos compradores também interferem na dinâmica de preços e negociações.

A Silvio Ximenes acompanha essas mudanças no mercado de Belo Horizonte há mais de 75 anos e mantém avaliação média de 4,9 no Google. Essa trajetória atravessa diferentes ciclos de juros altos e baixos, expansão e restrição de crédito — e mostra por que decisões imobiliárias raramente devem ser tomadas olhando apenas para um indicador econômico.

O financiamento é parte da decisão. O imóvel, o preço negociado e o horizonte de permanência também são.

O comprador deve se preparar para 2027, e não simplesmente esperar por ele

O novo modelo de crédito imobiliário representa uma mudança estrutural importante.

A expectativa oficial é ampliar os recursos disponíveis para financiamento e diminuir a dependência do sistema em relação à forma tradicional de utilização da poupança.

Isso pode aumentar a oferta de crédito para quem pretende comprar um imóvel.

O que ainda não é possível garantir é que mais crédito significará automaticamente juros menores para todos os compradores.

Para quem pretende adquirir um imóvel em Belo Horizonte, portanto, a melhor estratégia não é marcar 2027 no calendário e simplesmente esperar.

É acompanhar as taxas, aumentar a entrada, preservar uma boa capacidade de pagamento, comparar propostas e observar os preços dos imóveis desejados.

Se uma oportunidade financeiramente saudável aparecer antes, a existência de um novo modelo no ano seguinte não torna a compra atual necessariamente ruim. Da mesma forma, financiar agora apenas por medo de uma eventual valorização futura também não é uma decisão racional.

O melhor momento continua sendo aquele em que o imóvel, o preço e o financiamento cabem juntos na realidade financeira do comprador.