Reforma Tributária e aluguel de imóveis: o que proprietários de BH precisam saber para 2027

A Reforma Tributária começa a mudar a rotina do mercado imobiliário brasileiro, mas há um ponto que precisa ficar claro desde o início: não é verdade que todo proprietário que recebe aluguel passará automaticamente a pagar os novos tributos sobre consumo em 2027.

Para quem possui imóveis em Belo Horizonte, entender essa diferença é especialmente importante. Proprietários de um único apartamento alugado, investidores com uma carteira maior de imóveis e empresas que atuam com locação podem ser afetados de maneiras diferentes.

A mudança envolve principalmente a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), criados pela Reforma Tributária. A implementação é gradual e 2027 marca uma nova etapa desse processo.

O que muda no aluguel de imóveis com a Reforma Tributária?

Historicamente, o aluguel recebido por uma pessoa física está sujeito às regras do Imposto de Renda, quando aplicáveis. A Reforma Tributária acrescenta uma nova questão para determinados proprietários: as operações de locação podem passar a integrar o regime regular do IBS e da CBS.

Mas isso não significa tributação generalizada de qualquer pessoa que coloque um imóvel para alugar.

A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece critérios específicos para determinar quando uma pessoa física passa a ser contribuinte desses tributos nas operações imobiliárias.

Todo proprietário de imóvel alugado terá que pagar IBS e CBS?

Não.

Esse é provavelmente o ponto mais importante para quem acompanha as mudanças. Pela legislação atualmente em vigor, no caso da locação, cessão onerosa ou arrendamento, uma pessoa física entra no regime regular do IBS e da CBS quando, no ano-calendário anterior, as duas condições abaixo são atendidas simultaneamente:

• a receita anual dessas operações supera R$ 240 mil; e
• as operações envolvem mais de três imóveis distintos.

O limite de R$ 240 mil previsto na legislação é atualizado pelo IPCA. A lei também estabelece situações em que a pessoa física pode se tornar contribuinte no próprio ano, inclusive quando a receita com locações ultrapassa em 20% o limite estabelecido.

Na prática, isso significa que o proprietário de um apartamento no Serra, Funcionários, Savassi ou Lourdes, por exemplo, não passa automaticamente a recolher IBS e CBS simplesmente porque recebe aluguel.

O cenário merece mais atenção para quem possui uma carteira maior de imóveis e obtém uma receita significativa com locação.

O Imposto de Renda sobre aluguel vai acabar?

Não.

A Reforma Tributária do consumo não elimina o Imposto de Renda incidente sobre rendimentos de aluguel.

Para pessoas físicas, continuam existindo as regras próprias do IR. Quando o aluguel é recebido de outra pessoa física, por exemplo, pode haver recolhimento pelo Carnê-Leão, observadas as regras e deduções aplicáveis.

Portanto, é importante não confundir os tributos.

Imposto de Renda está relacionado à renda obtida pelo proprietário.

IBS e CBS fazem parte da nova estrutura de tributação sobre o consumo e, nas operações imobiliárias, possuem regras específicas.

Dependendo da situação do proprietário, essas obrigações poderão coexistir.

A locação terá tratamento tributário diferenciado

A legislação estabeleceu um tratamento específico para o mercado imobiliário.

Nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, as alíquotas de referência do IBS e da CBS terão redução de 70%. Isso significa que não se aplica simplesmente a alíquota cheia dos novos tributos à locação.

É importante observar a diferença entre dizer que existe uma redução de 70% da alíquota e afirmar que o imposto será de 70%. São coisas completamente diferentes.

A carga efetiva dependerá das alíquotas de referência aplicáveis, das regras do período de transição, da base de cálculo e das particularidades de cada operação.

Existe também um redutor para aluguel residencial

Outro mecanismo importante é o chamado redutor social.

Na locação de imóvel para uso residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular, a legislação prevê a possibilidade de deduzir da base de cálculo do IBS e da CBS R$ 600 por imóvel, por mês, até o limite da própria base.

Esse valor é atualizado mensalmente pelo IPCA, conforme determina a legislação.

O objetivo é justamente oferecer um tratamento diferenciado para a habitação residencial.

Para o proprietário, entretanto, o cálculo real deverá considerar o conjunto das regras aplicáveis ao seu caso, e não apenas uma porcentagem isolada divulgada em redes sociais.

O que muda especificamente em 2027?

O Brasil está passando por uma transição tributária que não acontece de uma única vez.

Em 2026 começou a fase de testes do IBS e da CBS. Em 2027, a CBS avança em sua implementação, enquanto o IBS continua dentro do cronograma gradual da Reforma Tributária. A transição completa do sistema está prevista para ocorrer até 2033.

Há ainda uma mudança operacional relevante para determinadas pessoas físicas.

A Receita Federal informou em julho de 2026 que a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ e de emissão dos documentos fiscais previstos na regulamentação da CBS para pessoas físicas contribuintes foi prorrogada para 1º de janeiro de 2027.

Ter CNPJ significa que o proprietário virou empresa?

Não necessariamente.

A inscrição cadastral para fins da CBS não transforma, por si só, a pessoa física em pessoa jurídica. Trata-se de uma identificação utilizada para permitir a operacionalização e a apuração do novo sistema tributário.

Esse detalhe é importante porque a palavra “CNPJ” pode levar proprietários a imaginar que precisarão obrigatoriamente abrir uma empresa para continuar alugando seus imóveis.

Não é essa a lógica da mudança.

O que isso representa para proprietários em Belo Horizonte?

Em Belo Horizonte, existe uma grande diversidade de perfis de locadores.

Há quem tenha apenas um apartamento adquirido ao longo da vida e utilizado como fonte complementar de renda. Há famílias que acumularam dois ou três imóveis. E existem investidores que mantêm uma carteira relevante de apartamentos, lojas, salas e outros imóveis em Belo Horizonte.

É principalmente nesse último grupo que a análise tributária ganha importância.

Imagine, por exemplo, um proprietário com diversos apartamentos destinados à locação na região Centro-Sul de BH. Dependendo da quantidade de imóveis e da receita anual obtida, ele poderá preencher os critérios para enquadramento no regime regular do IBS e da CBS.

Nesse cenário, gestão imobiliária e planejamento tributário passam a caminhar ainda mais próximos.

A Reforma Tributária pode aumentar o preço dos aluguéis em BH?

Ainda é cedo para estabelecer uma relação direta.

O valor do aluguel em Belo Horizonte é resultado de vários fatores: oferta e procura, localização, conservação do imóvel, padrão construtivo, condomínio, disponibilidade de unidades semelhantes e capacidade financeira dos inquilinos.

Em bairros como Savassi, Lourdes, Funcionários, Serra, Santo Antônio e Anchieta, por exemplo, imóveis aparentemente semelhantes podem apresentar valores bastante diferentes dependendo da rua, idade do prédio, número de vagas e padrão da unidade.

A tributação passa a ser mais um componente da equação para determinados proprietários.

Em alguns casos, investidores podem tentar incorporar parte do aumento de custos ao preço pedido. Em outros, a própria concorrência entre imóveis pode impedir esse repasse.

Por isso, afirmar que a Reforma Tributária necessariamente provocará uma alta generalizada dos aluguéis seria precipitado.

Proprietários precisam se preparar antes de 2027?

Para quem possui apenas um ou poucos imóveis e está distante dos critérios previstos na legislação, não há motivo para tomar decisões precipitadas.

Já proprietários com uma carteira maior devem aproveitar 2026 para organizar informações que muitas vezes ficam dispersas: contratos, receitas recebidas, despesas relacionadas aos imóveis e documentação de cada unidade.

Também passa a fazer ainda mais sentido acompanhar individualmente a rentabilidade dos imóveis.

Um apartamento que parece gerar uma boa receita bruta pode apresentar uma rentabilidade líquida muito diferente depois de considerados condomínio eventualmente assumido pelo proprietário, IPTU, manutenção, períodos de vacância, administração e tributação.

É justamente nessa gestão cotidiana que uma imobiliária em Belo Horizonte pode ter papel relevante, especialmente quando administra diferentes imóveis de um mesmo proprietário.

A parte tributária propriamente dita, porém, deve ser analisada com contador ou profissional especializado, já que o enquadramento depende da situação individual de cada contribuinte.

Gestão profissional ganha importância no novo cenário

A Reforma Tributária também reforça uma transformação que já vinha acontecendo no mercado: administrar um patrimônio imobiliário exige cada vez mais informação.

Não basta observar apenas quanto entra de aluguel todos os meses.

É necessário acompanhar contratos, reajustes, inadimplência, manutenção, vacância, valor de mercado e rentabilidade.

Na Silvio Ximenes Imobiliária, que atua há mais de 75 anos no mercado de Belo Horizonte, mudanças econômicas e regulatórias fazem parte da própria evolução do setor. A avaliação média de 4,9 no Google também ajuda a mostrar como confiança e acompanhamento continuam relevantes em um mercado que está ficando mais técnico.

Para proprietários de imóveis em Belo Horizonte, 2027 não deve ser encarado como uma ruptura repentina, mas como mais uma etapa de uma mudança que continuará acontecendo nos próximos anos.

O que acompanhar daqui para frente?

O ponto principal é evitar dois extremos.

O primeiro é ignorar a Reforma Tributária porque ela parece distante ou complexa. O segundo é tomar decisões patrimoniais com base em manchetes que sugerem que todos os proprietários passarão a pagar os mesmos novos impostos.

A realidade está no meio.

As regras diferenciam pequenos proprietários de pessoas com atividade imobiliária mais relevante, criam tratamentos específicos para locação e ainda estão inseridas em um período de transição.

Para quem possui imóveis alugados em Belo Horizonte, o melhor movimento em 2026 é entender em qual situação se enquadra, organizar a gestão do patrimônio e acompanhar a regulamentação.

No mercado imobiliário, uma mudança tributária pode alterar números. Mas decisões sobre patrimônio continuam exigindo uma análise mais ampla: rentabilidade, localização, demanda, prazo e objetivo de cada proprietário.