Os juros começaram a mudar, mas o crédito imobiliário tem seu próprio ritmo

Uma das primeiras diferenças que o comprador precisa entender é entre Selic e juros do financiamento imobiliário.

A taxa básica influencia o custo do dinheiro na economia e, consequentemente, o mercado de crédito. Mas isso não significa que uma redução da Selic será imediatamente reproduzida, na mesma proporção, nas taxas oferecidas pelos bancos para comprar imóveis.

O crédito habitacional depende também das fontes utilizadas pelas instituições financeiras, do custo de captação, do perfil do cliente, do prazo, do valor financiado e das características de cada linha de crédito.

Há ainda uma transformação importante acontecendo na forma como o setor se financia.

A poupança continua relevante para o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), mas outras fontes, como recursos livres, LCIs e CRIs, ganharam espaço nos últimos anos.

A própria Abecip projetou para 2026 crescimento do financiamento imobiliário, apoiado tanto na expectativa de redução dos juros quanto nas mudanças nas fontes de recursos disponíveis para o setor.

Portanto, esperar a Selic cair mais não garante que o comprador encontrará, naquele momento, exatamente a condição de financiamento que imaginava.

Mesmo com juros altos, o brasileiro continuou financiando imóveis

Os números recentes ajudam a desmontar outra percepção comum: a de que o mercado imobiliário fica praticamente parado enquanto os juros estão altos.

Não foi o que aconteceu em 2026.

No primeiro semestre, o crédito imobiliário brasileiro chegou a R$ 180,9 bilhões, alta de 23% na comparação anual, segundo dados divulgados pela Abecip.

O movimento já aparecia nos meses anteriores. Somente em maio, os financiamentos com recursos da poupança somaram R$ 17,17 bilhões, crescimento de 51,5% em relação ao mesmo mês de 2025. Nos cinco primeiros meses do ano, foram R$ 76,5 bilhões nessa modalidade, avanço de 23,9%.

Esses números não significam que o crédito esteja barato.

Mostram algo diferente: mesmo diante de condições financeiras mais restritivas, existe demanda por imóveis.

E isso importa bastante para quem está pensando em esperar.

O que pode acontecer se os juros continuarem caindo?

Uma redução mais consistente das taxas de financiamento tende a ser positiva para quem compra.

Uma prestação menor pode permitir que uma família financie um valor maior com a mesma renda. Também pode trazer de volta ao mercado pessoas que estavam adiando a decisão justamente por não conseguirem encaixar o financiamento no orçamento.

É aí que aparece o outro lado da equação.

Crédito mais barato pode significar mais compradores procurando imóveis

Imagine um comprador que encontra hoje um apartamento adequado às suas necessidades, mas decide esperar exclusivamente porque acredita que financiar ficará mais barato.

Meses depois, sua previsão se confirma: as condições melhoram.

Só que outros compradores também estavam esperando.

Com mais pessoas capazes de financiar, a demanda pode aumentar. Dependendo do bairro, do tipo de imóvel e da oferta disponível, parte da economia obtida no financiamento pode ser acompanhada por preços mais firmes ou por menor margem de negociação.

Isso não significa que os preços necessariamente dispararão quando os juros caírem. Mercado imobiliário não funciona de maneira tão automática.

Significa apenas que juros menores são uma variável da decisão, não a decisão inteira.

E os preços dos imóveis em Belo Horizonte?

Esse é um ponto especialmente importante para quem pretende comprar em BH.

Dados do IGMI-R, índice da Abecip em parceria com a FGV, mostram que Belo Horizonte permaneceu em terreno positivo na valorização residencial ao longo de 2026.

Em março, por exemplo, a cidade registrou alta mensal de 0,83% e acumulava 19,67% em 12 meses pelo indicador. No levantamento seguinte, referente a abril, Belo Horizonte apresentou variação de 2,67% no mês.

Os movimentos mensais podem oscilar bastante e não devem ser interpretados isoladamente como previsão para os próximos meses. Ainda assim, mostram por que simplesmente esperar não é uma decisão sem consequências.

O preço do crédito pode cair enquanto o preço de determinados imóveis sobe.

E cada bairro de Belo Horizonte possui sua própria dinâmica.

Em BH, esperar pode ter efeitos diferentes dependendo do bairro

Quem procura um apartamento no Funcionários não enfrenta exatamente o mesmo mercado de quem busca no Buritis. O comportamento de imóveis no Sion pode ser diferente daquele encontrado no Prado, Santa Efigênia ou Santo Antônio.

Na região Centro-Sul, bairros consolidados como Lourdes, Funcionários, Savassi, Serra, Sion e Anchieta possuem uma característica importante: boa parte da oferta está inserida em áreas já bastante ocupadas.

Não existe espaço ilimitado para novos empreendimentos.

Além disso, proximidade de centros comerciais, hospitais, escolas e eixos importantes como as avenidas do Contorno, Nossa Senhora do Carmo, Afonso Pena e Raja Gabaglia ajuda a sustentar a procura por determinadas regiões.

Por isso, quem pesquisa imóveis em Belo Horizonte precisa analisar o comportamento do segmento específico que pretende comprar.

A pergunta não deveria ser apenas “os imóveis vão subir ou cair?”.

Uma pergunta mais útil seria: como estão os preços, a oferta e a procura pelo tipo de imóvel que eu quero, no bairro em que pretendo morar?

Quando comprar agora pode fazer sentido?

Não existe uma regra que determine que 2026 é o momento certo para todos.

Comprar agora tende a fazer mais sentido quando o comprador já possui uma situação financeira organizada, encontra um imóvel adequado e consegue assumir o financiamento sem transformar a prestação em um peso excessivo no orçamento.

Também é importante ter recursos para entrada e despesas da aquisição sem consumir completamente a reserva financeira.

Há ainda uma situação que merece atenção: uma boa oportunidade específica.

Imóveis não são produtos idênticos.

Dois apartamentos no mesmo prédio podem ter estado de conservação, posição, vista, vagas e reformas diferentes. Um imóvel com características muito específicas pode não ter um substituto equivalente disponível alguns meses depois.

Nesse cenário, deixar passar uma boa negociação apenas para tentar acertar o ponto mínimo dos juros pode não ser a melhor estratégia.

Quando esperar pode ser a decisão mais inteligente?

Também existem situações em que não comprar agora é perfeitamente racional.

Se a entrada ainda é pequena, por exemplo, alguns meses adicionais de economia podem reduzir significativamente o valor que precisará ser financiado.

O mesmo vale para quem possui outras dívidas caras.

Antes de assumir um compromisso imobiliário de longo prazo, reduzir dívidas, organizar o orçamento e melhorar o perfil financeiro pode ser mais importante do que tentar aproveitar determinada condição de mercado.

Esperar também pode fazer sentido quando:

• a prestação comprometeria demais a renda familiar;
• a reserva de emergência seria utilizada integralmente na compra;
• existe instabilidade profissional ou financeira;
• o comprador ainda não sabe em qual região pretende morar;
• a compra depende de uma expectativa de valorização rápida para fazer sentido.

Nesse caso, esperar deixa de ser uma aposta nos juros e passa a ser planejamento financeiro.

E são coisas bastante diferentes.

A entrada pode ser tão importante quanto a taxa de juros

Existe uma tendência natural de concentrar toda a discussão no percentual cobrado pelo banco.

Mas considere um comprador que utiliza o período de espera para aumentar significativamente sua entrada.

Mesmo que a taxa de financiamento não caia tanto quanto ele imaginava, financiar um saldo menor pode tornar a operação mais confortável.

Por outro lado, se a pessoa já possui uma boa entrada e encontra condições adequadas, adiar exclusivamente por uma expectativa de juros menores merece uma análise mais cuidadosa.

O financiamento precisa ser avaliado como um conjunto: entrada, prazo, sistema de amortização, seguros, taxas e Custo Efetivo Total (CET).

É o CET que permite uma comparação mais completa entre propostas de instituições diferentes.

“Se eu comprar agora e os juros caírem depois, vou ficar preso à taxa atual?”

Não necessariamente.

Esse é outro ponto que costuma ser esquecido nessa discussão.

Existe no Brasil a possibilidade de portabilidade do crédito imobiliário, observadas as condições aplicáveis à operação.

Em termos práticos, se futuramente surgirem condições mais competitivas, o comprador pode avaliar a transferência da dívida para outra instituição.

Isso não significa que toda portabilidade será vantajosa. É necessário comparar saldo devedor, custos envolvidos, taxas oferecidas e condições contratuais.

Mas a existência dessa possibilidade muda um pouco a lógica de “preciso esperar a menor taxa possível antes de comprar”.

Não tente acertar o momento perfeito do mercado

Essa talvez seja a principal orientação para quem acompanha diariamente notícias sobre Selic, financiamento e mercado imobiliário.

É muito difícil acertar simultaneamente:

o menor juro + o menor preço do imóvel + a melhor oportunidade + o momento financeiro perfeito.

Quando uma dessas variáveis melhora, outra pode mudar.

Uma imobiliária em Belo Horizonte que acompanha diferentes ciclos do mercado consegue perceber isso na prática. A Silvio Ximenes atua há mais de 75 anos em BH e atravessou períodos de juros altos, juros baixos, expansão do crédito e mudanças importantes no comportamento de compradores e vendedores. A avaliação média de 4,9 no Google também ajuda a demonstrar a confiança construída nesse tipo de orientação ao longo do tempo.

A experiência mostra que a decisão mais segura raramente nasce de uma tentativa de prever exatamente o próximo movimento da economia.

Ela nasce de uma boa leitura da realidade financeira do comprador e do imóvel que está sendo negociado.

Então, comprar agora ou esperar?

Comece respondendo a quatro perguntas:

1. Tenho uma entrada suficiente sem acabar com minha reserva financeira?
2. A prestação cabe confortavelmente na minha renda atual?
3. Encontrei um imóvel adequado e com preço coerente para aquela região?
4. Se os juros não caírem tanto quanto espero, ainda pretendo comprar?

Se as três primeiras respostas forem positivas, talvez faça pouco sentido adiar uma boa compra apenas tentando prever o ponto mínimo das taxas.

Se a entrada ainda é insuficiente, a prestação está apertada ou a decisão depende de uma queda significativa dos juros para caber no orçamento, esperar pode ser mais prudente.

No mercado imobiliário, o melhor momento não é necessariamente aquele em que os juros atingem o menor nível.